6. Februar 2012 - Klare Richtlinien des Bundesgerichtshofs

Videoüberwachung bei Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind eine schöne Sache. Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft kommen aber vor und können das Verhältnis zwischen den Eigentümern stark beeinträchtigen. Das gilt vor allem, wenn es um Fragen der Sicherheit in der Wohnanlage geht. Was ist, wenn einige Eigentümer eine Videoüberwachung installiert haben möchten, andere Eigentümer sich aber dagegen wehren? Der Bundesgerichtshof hat für solche Fälle der Videoüberwachung Grundsätze festgelegt, die teilweise überraschend sind.

Videoüberwachung bei Eigentumswohnungen Videokameras dürfen nur das eigene Grundstück überwachen (Bild: fruttipics / iStock / Thinkstock)

Eine kleine, aber feine Wohnanlage

Es ging um eine kleine Wohnanlage, die aus drei Reihenhäusern besteht. Aber auch die Eigentümer von drei Häusern können umfangreich miteinander streiten.

Im konkreten Fall begannen die Auseinandersetzungen mit Streitigkeiten darüber, wie das Gemeinschaftseigentum in Stand gehalten und genutzt werden soll. Letztlich einigte man sich darüber im Rahmen eines Vergleichs.

Wer streitet, sucht nach Streitpunkten

Dieser Vergleich konnte allerdings nichts mehr daran ändern, dass die Beteiligten während der geschilderten Auseinandersetzung regelrecht nach weiteren Streitpunkten gesucht hatten.

Einer  dieser Streitpunkte waren Videokameras, die zwei Eigentümer an der Gartenseite ihrer Reihenhäuser angebracht hatten. Die anderen Eigentümer verlangen die Beseitigung dieser Kameras. Und in diesem Punkt gelang leider kein Vergleich, so dass dieser Streit noch bei Gericht liegt.

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Ein Teil der Eigentümer möchte Kameras zur Videoüberwachung, ein Teil nicht

Die Eigentümer der Videokameras sind der Auffassung, dass diese Kameras erlaubt sind. Sie seien in sieben bzw. neun Metern Höhe angebracht und ausschließlich auf den Bereich gerichtet, der in der Sondernutzung des jeweiligen Eigentümers steht. Gemeinsame Flächen würden von der Videoüberwachung also nicht erfasst.

Werden vielleicht doch heimlich gemeinsame Flächen überwacht?

Das beruhigte die anderen Eigentümer jedoch nicht. Sie wiesen darauf hin, dass die Videokameras jederzeit so verstellt werden könnten, dass sie auch andere Flächen erfassen. Davon könne man im Zweifel noch nicht einmal etwas bemerken. Denn eine Leiter sei rasch aufgestellt und wieder weggeräumt, und um andere Bereiche zu erfassen, müssten die Kameras nur ganz geringfügig verstellt werden.

Vertrauen zu den anderen Eigentümern habe man aufgrund der vorangegangenen Streitigkeiten auch keines mehr.

Sind Kamera-Attrappen und Bewegungsmelder ausreichende Alternativen zur Videoüberwachung?

Deshalb bestehe ein ständiger, nicht zumutbarer Überwachungsdruck. Diesen Druck müssten sie nicht hinnehmen, zumal andere Mittel als die Videoüberwachung (etwa Kamera-Attrappen oder Bewegungsmeldern) den Schutz des Eigentums genauso gut gewährleisten könne.

Die Eigentümer der Kameras hielten diese Argumentation für abstrus. Es sei eine reine Unterstellung, dass sie die Kameras unbemerkt verstellen würden. Der Aufwand dafür sei erheblich.

Bundesgerichtshof: Videoüberwachung eigener Flächen ja, aber …

Im Ergebnis gibt der Bundesgerichtshof den Klägern Recht. Dabei geht er von folgenden Grundsätzen aus:

  • Grundsätzlich hat der Eigentümer eines Grundstücks das Recht, sein Grundstück mit Videokameras zu überwachen. Dabei darf er allerdings nur sein eigenes Grundstück erfassen, nicht dagegen angrenzende öffentliche Bereiche oder benachbarte Privatgrundstücke.
  • Allerdings kann auch bei einer solchen Videoüberwachung das Persönlichkeitsrecht anderer Personen (etwa von Nachbarn) unzulässig beeinträchtigt sein. Das ist dann der Fall, wenn diese Personen eine Überwachung durch die Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen, wenn sie sich also nicht darauf verlassen können, dass es bei der Beobachtung des eigenen Grundstücks durch den jeweiligen Eigentümer bleibt.
  • Anlass zu einer solchen Befürchtung besteht dann, wenn es zum Beispiel einen „eskalierenden Nachbarstreit“ gegeben hat oder wenn Umstände zu erkennen sind, die objektiv Verdacht erregen.

Der Rechtsstreit geht noch einmal eine Instanz zurück

  • Allein mit dem Argument, die Kameras seien in beträchtlicher Höhe angebracht, kann ein objektiver Überwachungsverdacht noch nicht verneint werden. Es ist nämlich möglich, mit geringem Zeitaufwand eine Leiter anzustellen, und dies gerade dann zu tun, wenn die Nachbarn nicht zuhause sind.
  • Dagegen gibt es im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte für einen „eskalierenden Nachbarstreit“. Dazu müsste mehr gehören als ein gewöhnlicher Prozess zwischen Nachbarn.
  • Insgesamt ist somit jedenfalls bisher keine Situation zu erkennen, bei der ein ernsthafter Überwachungsverdacht zu bejahen wäre. Dies muss jedoch noch mehr geklärt werden. Deshalb wird der Rechtsstreit nochmals an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass objektiv ein ernsthafter Überwachungsverdacht besteht, dann steht allerdings jetzt schon fest, dass die Nachbareigentümer in ihrem Persönlichkeitsrecht unzulässig beeinträchtigt wären.

Kamera-Attrappen und Bewegungsmelder statt Videoüberwachung reichen im Normalfall aus

Es ist nämlich davon auszugehen, dass es brauchbare Alternativen zu einer Videoüberwachung gibt. Dazu gehören die von den Nachbareigentümern ins Spiel gebrachten Kamera-Attrappen und Bewegungsmelder (letztere beispielsweise kombiniert mit Lampen).

Das Argument der Beweissicherung zählt nicht

Ausdrücklich lehnt das Gericht das Argument ab, schon zur Beweissicherung sei es unerlässlich, eine Überwachungskamera zu installieren. Hierzu das Gericht wörtlich: „gegenüber dem Interesse der Kläger an einer eventuellen Identifizierung und Überführung eines Täters hat das Persönlichkeitsrecht der Beklagten nicht zurückzutreten.“

Die Haltung des Gerichts zur Videoüberwachung ist sehr kritisch

Insgesamt nimmt der Bundesgerichtshof eine sehr kritische Haltung gegenüber der Videoüberwachung von Grundstücken ein. Das zeigt sich in zweierlei Hinsicht:

  • Er stellt zwar fest, dass ein Eigentümer sein eigenes Grundstück überwachen darf. Das ist aber nur ein genereller Grundsatz. Dieser Grundsatz gilt dann nicht mehr, wenn es objektive Anhaltspunkte dafür gibt, dass ein „ernsthafter Überwachungsverdacht“ besteht. Und zu einem solchen Verdacht neigt das Gericht schon dann, wenn sich Nachbarn tief zerstritten haben.
  • Zum andern ist recht deutlich, dass das Gericht sehr viel von Alternativen zur Videoüberwachung hält, wie zum Beispiel Kamera-Attrappen und Bewegungsmelder.

Wichtiger Ratschlag: Immer transparent handeln!

Man kann somit jedem Eigentümer nur raten, eine Videoüberwachung gegenüber den Nachbarn völlig transparent zu gestalten.

Sobald Zweifel darüber entstehen, wohin die Kameras genau gerichtet sind und ob vielleicht doch mehr erfasst wird als das eigene Grundstück, wird sehr rasch ein ernsthafter Überwachungsverdacht angenommen werden. Und der macht die Videoüberwachung dann unzulässig.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2011 – V ZR 265/10 ist abrufbar unter http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58456&pos=0&anz=1.

Zu einem ähnlichen Thema hat sich auch der österreichische Oberste Gerichtshof geäußert: Videokamera-Attrappen: Auch Scheinkameras sind verboten

Dr. Eugen Ehmann
Dr. Eugen Ehmann ist Regierungsvizepräsident von Mittelfranken (Bayern). Er befasst sich seit über 25 Jahren intensiv mit Fragen des Datenschutzes in Unternehmen und Behörden.

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