22. Mai 2012 - Was darf eine Kamera im Klingeltableau alles können?

Videokameras: Der Spion am Hauseingang

Jeder kennt es – das „Kameraauge“ im Klingeltableau großer Wohnanlagen. Mit seiner Hilfe soll ein Wohnungsinhaber sehen können, wer da gerade bei ihm geklingelt hat. Was ist erlaubt, was ist verboten, wenn eine solche Videokamera zum Einsatz kommt? Ein Streit unter den Eigentümern einer Wohnanlage hat dazu geführt, dass der Bundesgerichtshof die wesentlichen Punkte geklärt hat. Lesen Sie, was Sie sich an Videoüberwachung gefallen lassen müssen und was nicht!

Video-Spionim Klingeltableau Videokameras sind bei Eigentumswohnungen immer wieder ein Streitpunkt (Bild: MileA / iStock / Thinkstock)

Zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft wollten das, was in anderen Wohnanlagen längst üblich ist: Sie forderten den Einbau einer Videokamera im Klingeltableau, um künftig bequem nachschauen zu können, wer bei ihnen geläutet hat.

Die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft lehnten diesen Wunsch jedoch ab. Die Eigentümergemeinschaft fasste gegen die Stimmen der beiden Antragsteller den Beschluss, eine solche Kamera nicht einzubauen. Gegen diesen Beschluss wehren sich die beiden Antragsteller mit einer Klage vor Gericht.

Die verschiedenen Gerichtsinstanzen sind sich uneins

Das zuständige Amtsgericht erklärte den Beschluss für ungültig und verurteilte die Eigentümergemeinschaft dazu, den Einbau einer Videokamera zu genehmigen. Das Landgericht als nächste Instanz sah die Angelegenheit dagegen anders. Es wies die Klage der beiden Antragsteller ab.

Da es zu keiner gütlichen Einigung kam, ist es nunmehr Sache des Bundesgerichtshofs, die Angelegenheit in dritter und letzter Instanz abschließend zu entscheiden.

Allgemeine Rechtslage in einer Eigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof ruft zunächst in Erinnerung, welche Rechtslage für solche Situationen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft allgemein besteht:

  • Der von den Antragstellern gewünschte Einbau einer Videokamera am Klingeltableau stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar.
  • Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen zwar vom Prinzip her der Zustimmung aller Eigentümer. Das gilt aber nur, wenn den anderen Eigentümern kein „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst.“ So legt es das Wohnungseigentumsgesetz fest.
  • Beschränkt sich ein möglicher Nachteil für die anderen Eigentümer dagegen auf das, was bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist, ist ihre Zustimmung für die bauliche Veränderung nicht erforderlich. Mit anderen Worten: Die Veränderung muss in diesem Fall schon dann vorgenommen werden, wenn irgendein Eigentümer sie wünscht. Auf die Meinung der anderen Eigentümer kommt es nicht an.

Der Wunsch nach einer Videokamera ist berechtigt

Die konkret gewünschte Videokamera führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zu einem Nachteil für die anderen Eigentümer, der über das unvermeidliche Maß hinausgehen würde.

Dabei weist das Gericht insbesondere darauf hin, dass andere Wohnungseigentümer, die die Klingel nicht benutzen, nur dann von der Kamera erfasst werden, wenn sie sich zufällig gerade dann im Erfassungsbereich der Kamera aufhalten, während ein Besucher klingelt.

Mildere Mittel stehen nicht zur Verfügung

Die Videoanlage diene dem Zweck, nur solchen Personen Einlass zu gewähren, über deren Identität oder Lauterkeit sich der Inhaber des Hausrechts mithilfe der Kamera vergewissert hat. Dieses Ziel könne nicht durch mildere, ebenso geeignete Mittel erreicht werden. Schützenswerte Interessen des Besuches, der die Klingel betätigt, stünden diesem Ziel nicht entgegen.

Vier Einschränkungen sind aber bei der Videoüberwachung zu beachten

Allerdings gibt das Gericht keinen Freibrief für die Installation solcher Kameraanlagen. Vielmehr legt es Wert auf folgende vier Einschränkungen:

  1. Die Kamera darf nur durch eine Betätigung der Klingel aktiviert werden. Unzulässig wäre es also, wenn Inhaber einer Wohnung „einfach so“, ohne dass jemand geklingelt hat, mithilfe der Kamera nachschauen könnten, ob sich jemand im Bereich der Klingel befindet.
  2. Eine Bildübertragung darf nur in die Wohnung erfolgen, bei der geklingelt wurde. Unzulässig wäre es also, wenn beim Betätigen einer Klingel auch andere Wohnungsinhaber mithilfe der Kamera nachschauen könnten, wer geklingelt hat.
  3. Die Bildübertragung muss spätestens nach einer Minute unterbrochen werden. Diese Zeit genügt nämlich, um einen Besucher identifizieren zu können.
  4. Ein dauerhaftes Aufzeichnen von Bildern darf nicht erfolgen.

Theoretischer Sonderfall: Manipulation durch die Hausverwaltung

Diese Grundsätze sind künftig allgemein verbindlich. Das gilt, obwohl der Bundesgerichtshof den konkreten Fall noch nicht abschließend entscheiden konnte.

Dies lag nämlich lediglich daran, dass andere Eigentümer geltend machten, es sei mit einer unzulässigen Manipulation der Videoanlage durch die Hausverwaltung zu rechnen. Dieser Behauptung waren die beiden vorangegangenen Instanzen schlicht nicht nachgegangen. Deshalb muss dieser Punkt noch einmal nachgeprüft werden.

Bloße Spekulationen sind dabei irrelevant

Allerdings stellt der Bundesgerichtshof dazu eindeutig klar, dass manipulative Veränderungen der Anlage, die nur theoretisch möglich sind, außer Betracht zu bleiben haben. Zu berücksichtigen seien nur konkrete Umstände, die eine Manipulation hinreichend wahrscheinlich machen.

Man darf getrost davon ausgehen, dass dieser Fall in der Praxis so gut wie nicht vorkommt oder jedenfalls nicht zu beweisen sein wird.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. April 2011 – V ZR 210/10 ist abrufbar unter http://juris.bundesgerichtshof.de/

Dr. Eugen Ehmann
Dr. Eugen Ehmann ist Regierungsvizepräsident von Mittelfranken (Bayern). Er befasst sich seit über 25 Jahren intensiv mit Fragen des Datenschutzes in Unternehmen und Behörden.

 

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